來源：華夏時(shí)報(bào)

　　本報(bào)記者? 董紅艷? ?北京報(bào)道

　　日前，廣西柳州新華庭小區(qū)的物業(yè)公司在競(jìng)標(biāo)時(shí)宣布，如被繼續(xù)聘請(qǐng)，將在小區(qū)“免收物業(yè)費(fèi)”。“免物業(yè)費(fèi)”的提法迅速受到市場(chǎng)的關(guān)注，引發(fā)業(yè)內(nèi)多方討論。

　　物管行業(yè)正進(jìn)一步向買方市場(chǎng)傾斜。本次“免物業(yè)費(fèi)”操作的背后，透露出物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)收繳難的壓力下，試圖化被動(dòng)為主動(dòng)。但是，瞄上小區(qū)公共收益的行為，也讓公眾頗為警惕，認(rèn)為“免費(fèi)”僅是“噱頭”。

　　同時(shí)，當(dāng)前有多個(gè)小區(qū)將公共收益等分配給小區(qū)業(yè)主，成為讓人羨慕的“別人家的小區(qū)”。而物業(yè)降費(fèi)潮仍在涌動(dòng)，全國(guó)多個(gè)小區(qū)仍在推動(dòng)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的降低；品牌物管公司也在探尋新的收費(fèi)模式，推出“彈性定價(jià)”，切入低價(jià)物業(yè)市場(chǎng)。

　　宣布“免收物業(yè)費(fèi)”物管公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，（將對(duì)于“免費(fèi)”的模式）靜觀其變。

　　物業(yè)收費(fèi)難有一刀切的標(biāo)準(zhǔn)，“質(zhì)價(jià)相符”是行業(yè)共識(shí)。業(yè)內(nèi)專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，合理的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要與其物業(yè)服務(wù)水平相適應(yīng)，也需要與業(yè)主可以接受的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，并能保持業(yè)主付費(fèi)能力與公司利益保障之間尋求平衡，形成小區(qū)管理所需與保障公司盈利之間形成良性循環(huán)。

　　不舍離開，推出免費(fèi)模式

　　近日，廣西柳州新華庭小區(qū)的一則《物業(yè)服務(wù)續(xù)簽函》流傳于網(wǎng)絡(luò)，“免收物業(yè)費(fèi)”的相關(guān)內(nèi)容引發(fā)多方關(guān)注。續(xù)簽函稱若年底物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)公司能續(xù)簽物業(yè)合同，將從2025年1月1日開始在新華庭小區(qū)免收物業(yè)費(fèi)。

　　新華庭小區(qū)當(dāng)前的物業(yè)公司為柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“維美物業(yè)”）。據(jù)悉，維美物業(yè)從2020年12月入駐新華庭小區(qū)，將在今年年底服務(wù)滿5年，合同即將期滿。

　　物業(yè)是因?yàn)榉€(wěn)定的在管面積，正常情況下能夠?yàn)槠髽I(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。特別是在房地產(chǎn)整體環(huán)境較為低迷的當(dāng)下，增加在管物業(yè)項(xiàng)目是物管公司的生存之道。

　　維美物業(yè)成立時(shí)間不算很長(zhǎng)，但是業(yè)務(wù)發(fā)展較為迅速。天眼查監(jiān)測(cè)資料顯示，維美物業(yè)于2018年在柳州成立，注冊(cè)資本208萬元，法人和實(shí)控人為韋維，于2019年成立柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司來賓分公司。據(jù)悉，目前維美物業(yè)稱旗下?lián)碛?0多個(gè)管理項(xiàng)目。

　　不舍離開新華庭小區(qū)的維美物業(yè)，也曾被爆不愿退出柳州的另外一個(gè)小區(qū)。記者注意到，去年12月份，有人在“柳報(bào)維權(quán)哥”微信公眾號(hào)爆料，維美物業(yè)過了服務(wù)期，卻拒不撤離雅儒路雅鐵小區(qū)，被業(yè)主起訴索償。

　　不過，上述業(yè)主的相關(guān)起訴主張被法院駁回。而今年2月份，維美物業(yè)還被柳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局列入柳州市應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫，為新舊物業(yè)交替，提供斷檔應(yīng)急之選。

　　房產(chǎn)律師、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，新舊物業(yè)交替之際，如果新的物業(yè)未能談妥，則很有可能小區(qū)物業(yè)管理會(huì)出現(xiàn)空檔期，也容易出現(xiàn)管理混亂等問題。

　　收費(fèi)困難，意圖化解被動(dòng)

　　物業(yè)市場(chǎng)逐漸向買方傾斜的背景下，物管公司已經(jīng)開始“內(nèi)卷”了起來。多方投標(biāo)的新華庭小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不算高，并不是眾人想象中的“肥腴”。

　　據(jù)房產(chǎn)中介人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，新華庭小區(qū)房屋總數(shù)為376戶，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0.6元/平米/月。以小區(qū)約130平米的主力房源為例，每月物業(yè)費(fèi)約為78元，年收費(fèi)約為936元，不足1千元。以此類推，如小區(qū)全部為130平米房源，“免收物業(yè)費(fèi)”的模式，將致使維美物業(yè)減少約35萬元的物業(yè)費(fèi)收入。

　　“免收物業(yè)費(fèi)”模式推行的背后，也隱藏著物業(yè)收費(fèi)難的問題。維美物業(yè)負(fù)責(zé)人韋維公開表示，維美物業(yè)所服務(wù)的二十多個(gè)小區(qū)多為老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)每平方米0.4元至1.2元左右，雖然物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，但是居民繳納物業(yè)費(fèi)的積極性并不高。

　　物業(yè)費(fèi)收繳難是各個(gè)物管公司都面臨的難題，即便是知名品牌物管公司的收繳率也很難全部達(dá)到100%。收費(fèi)難的問題，在老舊小區(qū)尤為明顯，其中，記者走訪了解到北京順義雙裕東區(qū)小區(qū)的物業(yè)管理公司，因物業(yè)費(fèi)僅0.53元/平米/月，且存在收繳難的問題，主動(dòng)宣布退出小區(qū)物業(yè)管理。

　　柳州長(zhǎng)風(fēng)路3號(hào)一棉小區(qū)一名業(yè)主也表示，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，但是也存在大量不交物業(yè)費(fèi)的情況，可能“有80%的業(yè)主都不愿意繳費(fèi)”。

　　在物業(yè)費(fèi)收繳上，較多物管公司都較為被動(dòng)，維美物業(yè)推出“免費(fèi)”模式也透著倒逼往期物業(yè)繳費(fèi)率提升，化被動(dòng)為主動(dòng)的意圖。今年9月份，維美物業(yè)在長(zhǎng)風(fēng)路3號(hào)一棉小區(qū)物業(yè)收費(fèi)通知提到，已經(jīng)交清2024年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主將免交2025年物業(yè)費(fèi)，而未交清2024年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，需在2024年10月30日之前繳清物業(yè)費(fèi)，否則不可享受2025年物業(yè)費(fèi)免交的待遇。

　　王玉臣向《華夏時(shí)報(bào)》表示，實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)的物業(yè)費(fèi)收繳率往往需要結(jié)合不同物業(yè)公司各自的經(jīng)營(yíng)狀況、投資成本等，起碼需要確保成本可覆蓋。在此基礎(chǔ)上，仍有資金可以用于提升服務(wù)水平，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力，從而做到物業(yè)管理的正向循環(huán)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　公共收益奶酪不容觸碰？

　　“免收物業(yè)費(fèi)”模式下，物管公司如何持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去？對(duì)于“免費(fèi)“的模式，韋維也公開表示目前已經(jīng)布局有清潔公司、家政服務(wù)、食品配送公司、養(yǎng)殖場(chǎng)和維修公司等，將通過米、油、家禽、家政、月嫂、停車費(fèi)等服務(wù)，來彌補(bǔ)員工工資的缺口。

　　據(jù)悉，在已經(jīng)推行“免費(fèi)”模式的長(zhǎng)風(fēng)路3號(hào)一棉小區(qū)，物業(yè)公司不向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，將改收50元/輛的停車費(fèi)，而“停車費(fèi)都能收齊”。

　　也就是說，免費(fèi)并不是絕對(duì)的，維美物業(yè)實(shí)際上是將目光轉(zhuǎn)向了公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)和提供增值服務(wù)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，所謂的“免費(fèi)”并不是真正的新模式，是低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)的行為。

　　而公共收益屬于原本就屬于全體業(yè)主，因此該舉措也觸動(dòng)了廣大業(yè)主的敏感神經(jīng)。有人評(píng)論稱，“免交物業(yè)費(fèi)”實(shí)際上是打著“免費(fèi)”的幌子，侵占小區(qū)業(yè)主的公共收益。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，目前華庭小區(qū)已經(jīng)完成了新一輪的物業(yè)競(jìng)標(biāo)，但是，提出“免物業(yè)費(fèi)”的維美物業(yè)并未能如愿中標(biāo)。

　　除了穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)，公共收益和維修基金被多方視為“肥肉”，成為業(yè)主和物業(yè)公司博弈的重要場(chǎng)地。隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提升，小區(qū)公共收益再難成為“糊涂賬”。記者注意到有小區(qū)的物業(yè)正在突破性地將公共收益分紅給業(yè)主，成為讓人羨慕的“別人家的小區(qū)”。

　　其中，今年11月份，武漢萬科紫悅灣業(yè)委會(huì)公布了小區(qū)公共收益回饋業(yè)主的分配方案，稱小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司溝通收回了歷年的公共收益，因余額較多，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決，向全體業(yè)主進(jìn)行普惠性分配，每戶分配金額為500元，分配總金額不超過150萬元。

　　近日，西安高新區(qū)的云頂園小區(qū)也被爆正在把來源于停車費(fèi)和電梯廣告費(fèi)的公共收益340萬元，按照房屋建筑面積乘以20元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給業(yè)主，單個(gè)戶型業(yè)主最多分得5900元。

　　為了進(jìn)一步了解相關(guān)情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者聯(lián)系到維美物業(yè)的負(fù)責(zé)人韋維。不過，韋維表示，暫時(shí)不再給予更多回應(yīng)，僅稱“靜待其變”。

　　物業(yè)費(fèi)降費(fèi)潮仍在繼續(xù)

　　今年6月1日，重慶中心城區(qū)開始實(shí)行新的住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高為1.9元/平米/月，最低1元/平米/月；無電梯住宅最高1.35元/平米/月，最低0.6元/平米/月。

　　在此背景下，重慶數(shù)百個(gè)小區(qū)先后要求降低現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有小區(qū)要求物業(yè)費(fèi)從5元降到1.485元/平米/月。之后，廣州、青島、銀川等城市陸續(xù)啟動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，這也帶動(dòng)了全國(guó)范圍的物業(yè)降價(jià)風(fēng)潮。

　　近日，要求降低物業(yè)費(fèi)的聲音仍在不斷傳出。公開報(bào)道顯示，南昌萊蒙都會(huì)南區(qū)已經(jīng)由原來3.1元/平米/月，下調(diào)到2.8元平米/月；聯(lián)投光谷瑞園也發(fā)通知稱，在12月31日前結(jié)清2024年及以前物業(yè)費(fèi)的，高層物業(yè)費(fèi)收費(fèi)由2.9元/平米/月調(diào)整為2.5元/平米/月。

　　降價(jià)、內(nèi)卷，也促使行業(yè)探尋新的物業(yè)發(fā)展模式。12月11日，萬科物業(yè)稱將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出“彈性定價(jià)”，以切入低價(jià)物業(yè)市場(chǎng)。

　　11月13日，武漢新洲區(qū)還發(fā)布物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿，五星級(jí)物業(yè)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限定為2.3元/平米/月，基準(zhǔn)價(jià)最高可以上浮20%，即最高物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2.76元/平米/月。

　　王玉臣向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，合理的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要與其物業(yè)服務(wù)水平相適應(yīng)，也需要與業(yè)主可以接受的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，并能保持業(yè)主付費(fèi)能力與公司利益保障之間尋求平衡，形成小區(qū)管理所需與保障公司盈利之間形成良性循環(huán)，促使物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。