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　　隨著REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的一路上漲，分紅收益也相應(yīng)下降

　　來源：讀數(shù)一幟

　　文|黃慧玲 張欣培

　　編輯|陸玲

　　2025年伊始，A股市場(chǎng)持續(xù)震蕩，公募REITs則迎來了“開門紅”。二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格領(lǐng)漲各類資產(chǎn)，新發(fā)REITs市場(chǎng)更是前所未有的火爆。

　　1月9日，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT公告，公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到813倍，創(chuàng)下新高紀(jì)錄。匯總戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售、公眾配售情況，此次募集合計(jì)吸引資金規(guī)模近1300億元。加上易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT，兩只產(chǎn)品合計(jì)吸引了近2000億元資金認(rèn)購。

　　另一方面，隨著REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的一路上漲，分紅收益也相應(yīng)下降。2024年底以來，多只REITs發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告，提醒投資者關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

　　“REITs主要投資者還是機(jī)構(gòu)客戶。除了溢價(jià)率，還要考慮相對(duì)估值的概念，類似于股票。未來資產(chǎn)的升值潛力也會(huì)影響當(dāng)前資產(chǎn)的價(jià)格，但升值潛力很難衡量?！睖弦晃籖EITs分析師告訴《財(cái)經(jīng)》。

　　“二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格越高，REITs的分紅收益就越低?！币晃籖EITs項(xiàng)目操盤人士受訪表示，“大家炒REITs就像炒國債一樣，但其實(shí)REITs的炒作風(fēng)險(xiǎn)比較高，投資REITs并不保本?！?/p>

　　火爆的REITs

　　將中證REITs指數(shù)與A股市場(chǎng)40只核心指數(shù)對(duì)比，可以看到REITs在2024年跟隨A股上漲的基礎(chǔ)上，又在2025年開局以少見的正收益領(lǐng)漲。

　　截至1月9日收盤，中證REITs全收益指數(shù)2025年以來上漲3.55%，同期A股核心指數(shù)中正收益的僅有北證50指數(shù)上漲1.5%，滬深300下跌3.94%，上證指數(shù)下跌4.19%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)下跌超6%，中證紅利指數(shù)下跌4.39%。

　　從具體REITs產(chǎn)品來看，華夏大悅城商業(yè)REIT今年以來上漲12%，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上漲10%，華夏南京建鄴REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧美REIT等漲幅均超8%。

　　REITs市場(chǎng)的火爆不僅體現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)上，新發(fā)REITs也受到市場(chǎng)的熱烈追捧。

　　《財(cái)經(jīng)》根據(jù)Wind（萬得）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅2024年這一年就發(fā)行了29 只 REITs，接近過去三年發(fā)行的總量（30只），有14只實(shí)現(xiàn)一日結(jié)募。發(fā)行規(guī)模也超越過往：2024年共募集資金645.67億元，2023年為201.4億元，2022年為419.5億元。

　　進(jìn)入2025年，新發(fā)REITs市場(chǎng)更是前所未有的火爆，刷新多項(xiàng)紀(jì)錄。1月6日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT和國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT面向公眾發(fā)售，雙雙實(shí)現(xiàn)一日結(jié)募。

　　1月9日，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT公布比例配售結(jié)果，比例低至0.123%，配售倍數(shù)達(dá)到813倍，刷新了華夏特變電工新能源REIT創(chuàng)下的448倍的最高紀(jì)錄。

　　更早之前，該REIT發(fā)布的基金份額發(fā)售公告顯示，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價(jià)投資者數(shù)量達(dá)80家，管理的配售對(duì)象數(shù)量為234個(gè)，有效認(rèn)購數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項(xiàng)目網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)新高。

　　國泰君安表示，供熱行業(yè)作為城市公共服務(wù)的重要組成部分，具有需求較為剛性、運(yùn)營較為穩(wěn)定的特點(diǎn)。國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT的發(fā)行為投資者提供更為多元化的資產(chǎn)選擇，也為公募REITs市場(chǎng)拓展了新的資產(chǎn)類型。

　　據(jù)了解，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT系首單供熱項(xiàng)目，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) REIT則是首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT。隨著C-REITs 從試點(diǎn)正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型正不斷豐富。

　　“作為一類國際通行的配置資產(chǎn)，C-REITs 從 2020 年 4 月的 40號(hào)文拉開試點(diǎn)大幕，2021 年 6 月首批 9 只上市，到 2024年7月的 1014 號(hào)文邁向常態(tài)化發(fā)行，經(jīng)過四年多的發(fā)展，市場(chǎng)從無到有、從少到多?！比A西證券劉郁團(tuán)隊(duì)總結(jié)，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲(chǔ)物流和租賃住房八大類。供熱管網(wǎng)、醫(yī)藥倉儲(chǔ)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等更豐富的資產(chǎn)類型也在不斷涌現(xiàn)。此外，光伏發(fā)電、保租房、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)類型的項(xiàng)目發(fā)布了擬擴(kuò)募公告，預(yù)計(jì)募集規(guī)模約100億元。

　　銀河證券分析師劉雅坤、周欣洋認(rèn)為，“資管新規(guī)以來，居民端面臨高收益資產(chǎn)的缺失，債市收益率的趨勢(shì)性下行使得可配置的安全資產(chǎn)收縮，因此REITs市場(chǎng)的拓展升級(jí)也能夠優(yōu)化居民端資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，投資者對(duì)REITs的關(guān)注度不斷增加?！?/p>

　　多只REITs提示風(fēng)險(xiǎn)

　　1月10日，據(jù)華夏北京保障房 REIT公告，由于基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)與基準(zhǔn)價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)到50%，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，停牌一小時(shí)。

　　事實(shí)上，近期已有多只REIT為了提示風(fēng)險(xiǎn)而停牌。2024年12月27日，嘉實(shí)中國電建清潔能源 REIT收盤價(jià)相較基準(zhǔn)價(jià)累計(jì)漲幅超50%，亦發(fā)布停牌公告；12月30日，華安外高橋 REIT當(dāng)日盤中成交價(jià)格上漲幅度觸發(fā)10%的漲跌幅限制，次日停牌一小時(shí)。

　　據(jù)多家基金公司公告，基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格的漲跌會(huì)導(dǎo)致買入成本的漲跌，并影響投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分配率。

　　據(jù)華夏北京保障房 REIT公告中的分析，如果投資人在首次發(fā)行時(shí)買入本基金，買入價(jià)格 2.510 元/份，該投資者的2024 年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值為4.29%。但如果投資人在 2025 年 1 月 9 日通過二級(jí)市場(chǎng)交易買入本基金，假設(shè)買入價(jià)格為當(dāng)天收盤價(jià) 3.765 元/份，那么凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值將至2.86%。

　　嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT也在公告中做了類似分析，凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值將從初始的7.61%降至5.06%。

　　“我們觀察到，REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)較為明確地介于股債之間，而收益情況從絕對(duì)值水平上略偏向股市?！便y河證券分析師劉雅坤、周欣洋在研報(bào)中回顧REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，經(jīng)歷了初期上漲、波動(dòng)回調(diào)、觸底回升三個(gè)階段。與此同時(shí)，REITs產(chǎn)品走勢(shì)也產(chǎn)生了顯著分化。

　　具體而言，上市以來生態(tài)環(huán)保、保障房和能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs漲幅較大，高速公路、產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流類表現(xiàn)相對(duì)較差。2024年以來，大多數(shù)類型均實(shí)現(xiàn)上漲，僅有倉儲(chǔ)物流類出現(xiàn)較大跌幅。

　　在上海證券基金研究中心12月30日出具的研報(bào)中，分析師孫桂平統(tǒng)計(jì)道，全部產(chǎn)權(quán)類REITs 最新估值（P/可供分配金額）為 22.96，低于中證 500，明顯高于滬深 300 和中證紅利。其中倉儲(chǔ)物流 REITs 和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 整體估值較低，而保障房 REITs 整體估值較高。特許經(jīng)營權(quán) REITs 在相同收益增速情況下，清潔能源 REITs 的內(nèi)部收益率最高，其次為生態(tài)環(huán)保 REITs，最低的為收費(fèi)公路 REITs。

　　銀河證券認(rèn)為，消費(fèi)、地產(chǎn)類REITs、基建經(jīng)營權(quán)類RETIs、基建產(chǎn)權(quán)類REITs都具備政策支持，特別是2025年政策將繼續(xù)加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)以及提振消費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需，因此隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)與消費(fèi)需求的多樣化，地產(chǎn)和消費(fèi)類REITs的規(guī)模擴(kuò)張、估值提升前景可期。

　　“REITs 是一種短期波動(dòng)較大、長期風(fēng)險(xiǎn)較小的投資品種?！比A西證券分析，短期看，一年至三年的時(shí)間段內(nèi) REITs 價(jià)格可能會(huì)有大幅波動(dòng)，振幅接近權(quán)益市場(chǎng)水平，價(jià)格的跌幅可能遠(yuǎn)大于分紅的收入。長期看，2021 年 6 月 REITs 開閘以來整體行情接近走完一波漲跌，只要項(xiàng)目能正常出租、運(yùn)營，價(jià)格漲跌并不影響分紅，還能從漲跌的過程中擇機(jī)獲取資本利得。

　　“整體上看，穩(wěn)定類（生態(tài)環(huán)保、租賃住房、水利設(shè)施）適合配置打底，周期類（高速、能源、消費(fèi)、園區(qū)和倉儲(chǔ)物流）具有成長空間。在擇券過程中，主要考慮流動(dòng)性和收益測(cè)算。流通盤較小的項(xiàng)目，價(jià)格容易受各類因素影響產(chǎn)生大幅波動(dòng)。比較項(xiàng)目現(xiàn)金分派率時(shí)需留意經(jīng)營權(quán)類的現(xiàn)金分派包含提前償還的本金?！比A西證券表示。