來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

　　本報(bào)記者 楊讓晨 張家振 上海報(bào)道

　　13.1萬元/平方米、12.6萬元/平方米、11.4萬元/平方米，在經(jīng)過一年的土拍“激戰(zhàn)”后，上海市土地市場(chǎng)“面粉價(jià)”一再刷新，并包攬了全國單價(jià)地王三甲。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，上海市土拍成交總金額達(dá)到1380.05億元，位列全國第二，多宗地塊經(jīng)過超百輪競(jìng)拍才最終落錘，溢價(jià)率也不斷攀升。其中，在2024年12月31日的最后一批次土拍中，7宗地塊全部成功出讓，總成交金額192.25億元，徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價(jià)，最終由民企宸嘉發(fā)展以40%溢價(jià)率競(jìng)得。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在創(chuàng)出多項(xiàng)紀(jì)錄背后，上海市土拍規(guī)則也在2024年迎來了大調(diào)整。從“競(jìng)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)、搖號(hào)”到部分地塊“價(jià)高者得”，再到“雙高雙競(jìng)”，進(jìn)一步吸引了開發(fā)商入局。

　　“面粉價(jià)”不斷上漲，樓面價(jià)甚至遠(yuǎn)超全國大多數(shù)城市在售房?jī)r(jià)，2025年上海樓市將走出怎樣的行情，“面包價(jià)”是否水漲船高也成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　土拍市場(chǎng)“激戰(zhàn)”2024

　　盡管成交規(guī)模較2023年有所下降，但上海市2024年土拍市場(chǎng)仍創(chuàng)下了多項(xiàng)全國紀(jì)錄。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年，上海市宅地成交規(guī)劃建筑面積約370萬平方米，同比下降59%；土地出讓金1380.05億元，同比下降37%。但在2024年上海市土拍中，誕生了最高溢價(jià)率和最高總價(jià)等多項(xiàng)紀(jì)錄，并包攬了全國單價(jià)地王冠亞季軍。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2024年11月27日舉行的上海市第七批次土拍中，浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊吸引5位競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過192輪競(jìng)價(jià)觸及78.76億元的中止價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。

　　最終，該地塊由中能建城市投資發(fā)展有限公司、越秀地產(chǎn)、華潤置地3家房企組成的聯(lián)合體，以78.97億元的總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)為7.44萬元/平方米，溢價(jià)率40.37%，同時(shí)創(chuàng)下了2024年上海市土拍最高溢價(jià)率和最高總價(jià)紀(jì)錄。

　　隨著土拍市場(chǎng)火熱，上海市土地市場(chǎng)樓面單價(jià)也多次刷新。在2024年8月舉行的上海市第四批次土拍中，綠城以總價(jià)約48億元斬獲徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，成交樓面價(jià)13.1萬元/平方米，溢價(jià)率約30%，刷新了2016年融信中國在上海市創(chuàng)下的國內(nèi)最高土地成交紀(jì)錄，成為全國樓面單價(jià)新“地王”。

　　在2024年末進(jìn)行的最后一批次土拍中，徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊吸引4家企業(yè)競(jìng)拍，經(jīng)過101輪的競(jìng)價(jià)后最終“觸頂”，兩位競(jìng)買人參與競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。最終，民營房企宸嘉發(fā)展以43.82億元總價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率約40%，樓面價(jià)達(dá)12.6萬元/平方米，成為2024年全國樓面單價(jià)亞軍。

　　在2024年9月舉行的第五批次土拍中，靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊，吸引了中海地產(chǎn)、招商蛇口和南通瑞城聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體、保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體等4名競(jìng)買人報(bào)名參拍，在經(jīng)歷163輪競(jìng)價(jià)后，最終由招商蛇口和南通瑞城聯(lián)合體以總價(jià)56.6億元摘得，樓面價(jià)11.4萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到31.2%，成為2024年全國樓面單價(jià)季軍。

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴記者，土地市場(chǎng)熱度在一定程度上和開發(fā)商的策略有關(guān)。目前，上海市優(yōu)質(zhì)地塊去化更加容易，開發(fā)商也大多把主要精力放在優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)奪上，把土地儲(chǔ)備逐漸騰挪為市中心的優(yōu)質(zhì)地塊。優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)房企較多，也導(dǎo)致土地市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化局面。

　　政策調(diào)整帶火市場(chǎng)

　　事實(shí)上，2024年，上海市土拍政策經(jīng)歷一系列調(diào)整，也在一定程度上影響了土拍市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　記者注意到，上海市2024年第一、二批次土拍沿用了2023年采用的“競(jìng)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)、搖號(hào)”模式。但從2024年三、四批次土拍開始，上海市就對(duì)相關(guān)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，部分地塊實(shí)行“價(jià)高者得”，部分熱門地塊還設(shè)置了30%的封頂價(jià)，房企最后還要“賭”運(yùn)氣參與搖號(hào)。

　　2024年8月15日，上海市土拍市場(chǎng)規(guī)則再迎大調(diào)整，重新回到“價(jià)高者得”時(shí)代。自第五批次土拍開始，上海市對(duì)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”舉措，即兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，競(jìng)買方滿足上一個(gè)指標(biāo)要求后，轉(zhuǎn)入比拼下一個(gè)指標(biāo)要求，最終實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”和“市場(chǎng)化配置價(jià)高者得”目標(biāo)。

　　據(jù)了解，在上述調(diào)整中，“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源等普適要求納入土地出讓合同?！暗谝惠喐?jìng)價(jià)”則對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會(huì)商機(jī)制合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間?！暗诙喐?jìng)高品質(zhì)”則通過“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措順次競(jìng)買?！暗诙喐?jìng)價(jià)”通過再次競(jìng)價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式確定最終競(jìng)得人。

　　與此同時(shí)，2024年，上海市土拍市場(chǎng)還取消了施行多年的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)策略。2024年6月7日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息稱，自上海市第三批次土拍起，取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定。對(duì)市場(chǎng)熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)價(jià)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，一系列土拍規(guī)則調(diào)整使得上海市土地市場(chǎng)更加市場(chǎng)化。

　　中指研究院上海分析師劉卓維告訴記者，在房地聯(lián)動(dòng)價(jià)策略調(diào)整下，上海市土地市場(chǎng)熱度有所回升?！跋嚓P(guān)政策調(diào)整不僅提升了土地市場(chǎng)的活躍度，也為房企提供了更多的投資機(jī)會(huì)，特別是對(duì)于那些資金實(shí)力較強(qiáng)的國央企和部分民企而言?！?/p>

　　“面粉價(jià)”助推“面包價(jià)”？

　　在2024年土拍市場(chǎng)屢創(chuàng)紀(jì)錄的同時(shí)，隨著熱門地塊后續(xù)入市，上海樓市在2025年也將迎來諸多新變化。

　　記者日前走訪上海市多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，目前，上海樓市分化情況仍較明顯。位于上海市嘉定區(qū)南翔板塊的時(shí)代之城置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目每月都有加推，去化情況很好?！艾F(xiàn)在在售的房源可能春節(jié)后就沒有了，所以目前沒有價(jià)格優(yōu)惠?！?/p>

　　在與時(shí)代之城相距1公里多的象嶼虹橋嘉悅府營銷中心，置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目一共有1004套房源，在2024年11月最后一期開盤后，截至目前僅有100多套房源在售，即將清盤。

　　“現(xiàn)在有年底回款指標(biāo)，對(duì)于付款條件好的客戶會(huì)有相應(yīng)優(yōu)惠，可以申請(qǐng)95折，能優(yōu)惠20萬—30萬元。”該置業(yè)顧問進(jìn)一步表示，符合條件的購房者還會(huì)贈(zèng)送大額車位抵用券，“相當(dāng)于變相送了一個(gè)車位?！?/p>

　　和樓市表現(xiàn)類似，上海市土拍市場(chǎng)2025年分化狀況或?qū)⒀永m(xù)。劉卓維告訴記者，從土拍走勢(shì)來看，對(duì)于核心區(qū)地塊，房企仍保持較高的參拍意愿，這些地塊往往具備質(zhì)量高、周邊配套較為完善、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)短期庫存相對(duì)合理、項(xiàng)目流速確定性較高等特點(diǎn)，企業(yè)布局或深耕的意愿強(qiáng)烈。這種趨勢(shì)也表明，2025年土拍市場(chǎng)將繼續(xù)保持較高的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　劉卓維進(jìn)一步表示，2024年，上海市土拍市場(chǎng)中的高溢價(jià)地塊重現(xiàn)，“面粉價(jià)”提高導(dǎo)致開發(fā)成本增加，有助于項(xiàng)目提升產(chǎn)品力。依托這些高價(jià)地塊開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將成為2025年新房市場(chǎng)中的高端供應(yīng)產(chǎn)品，或推動(dòng)市區(qū)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。“例如，徐匯濱江的綠城地王項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)將超過20萬元/平方米，徐匯龍華地塊售價(jià)預(yù)計(jì)將超過18萬元/平方米，中建靜安大寧地塊售價(jià)預(yù)計(jì)也將超過16萬元/平方米?！?/p>

　　盧文曦也對(duì)記者表示，盡管房地聯(lián)動(dòng)價(jià)策略已取消，但考慮到市場(chǎng)供需關(guān)系，房企會(huì)讓價(jià)格在一定空間內(nèi)合理上漲。“市中心的土地賣一塊少一塊，房?jī)r(jià)合理上漲是比較健康的狀態(tài)。這也將鞭策房企在拿到優(yōu)質(zhì)地塊后要做好產(chǎn)品，否則如果價(jià)格、市場(chǎng)預(yù)期與產(chǎn)品質(zhì)量不符，可能會(huì)面臨一定的去化壓力?！?/p>